Al vender su propiedad tiene algunos gastos que siempre es bueno tener en cuenta desde el momento en el que se pone la casa a la venta.
1-Plusvalía estatal, ganancia patrimonial e IRPF.
2-Plusvalía municipal
3-Cancelación de hipoteca.
4-Trámite de la gestaría para la cancelación de hipoteca.
5-Escritura de compraventa.
6-Certificado energético.
7-Certificado de estar al corriente de los pagos de la comunidad.
8-Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
9-Comisión inmobiliaria.
Detalle de cada uno:
1- La Plusvalía estatal: es la ganancia que se obtiene al vender un inmueble por un precio más alto del que se compró.
IRPF: Solo pagarás el IRPF por la venta si el precio de venta ha sido superior al de compra (ganancia patrimonial). En caso contrario, se considera pérdida patrimonial y quedas exento de pagar este impuesto.
El porcentaje de IRPF que te toca pagar a Hacienda depende cuánto hayas ganado. Estos son los tres tramos que figuran en la renta de 2018:
.-En ganancias hasta 6.000 euros, se paga el 19% (hasta un máximo de 1.140 €).
.-Para ganancias entre 6.000 y 50.000 euros, se paga el 21% (hasta un máximo de 10.500 €).
.-En ganancias superiores a los 50.000 euros, se paga el 23% (un mínimo de 11.500 €).
Existen una serie de supuestos en los que estás exento de pagar el IRPF, aunque hayas obtenido ganancias con la venta. Esos supuestos son:
a) Reinversión en vivienda habitual: si inviertes en comprar otra vivienda, no pagarás el IRPF si cumples estos requisitos:
.-Que la vivienda vendida sea la habitual.
.-Que las ganancias se destinen a la compra de otra vivienda habitual. En el caso de que solo destines un porcentaje a la reinversión, el resto de las ganancias tributarán de la forma descrita en el apartado anterior.
.-Que la compra o rehabilitación de la nueva vivienda habitual se haga en dos años máximo, antes o después de la transmisión.
.-Si la reinversión se destina a una construcción, hay que terminarla antes de ese plazo.
b) Mayores de 65 años: no tendrás que pagar IRPF por vender la vivienda habitual. Sin embargo, si la vivienda es propiedad de más de una persona y alguna de ellas es menor de 65 años, sí deberá tributar por la ganancia obtenida.
c) Dación en pago: Se trata de entregar una vivienda a cambio de saldar una deuda.
Si compraste la vivienda antes del 31 de diciembre de 1994 se aplica el coeficiente de abatimiento que consiste en aplicar un porcentaje reductor a los gastos de IRPF al vender una casa.
2- Plusvalía municipal: Para calcular ese incremento, el valor del suelo que se toma como referencia es:
.-El valor catastral, que se actualiza cada año. (En cualquier recibo anual de IBI se puede consultar el valor catastral de una vivienda.)
.-El número de años que dicho inmueble ha estado en propiedad del vendedor.
Sobre el valor catastral, cada Ayuntamiento aplica un impuesto cuyos máximos y mínimos están fijados por ley y nunca pueden superar el 30%.
Puedes calcular cuanto deberías pagar aquí: https://www.foro-ciudad.com/plusvalia-municipal.php
Solo quedan exentos de este pago aquellos que pierden su vivienda habitual por desahucio o dación en pago.
En 2017, el Tribunal Constitucional declaró inconstitucional una serie de impuestos municipales, entre ellos la plusvalía municipal.
Aunque existe un proyecto de ley para anular el pago de la plusvalía municipal cuando se transmite una vivienda con pérdidas, los Ayuntamientos continúan cobrándola. No obstante, tienes la posibilidad de reclamar su devolución a posteriori.
El plazo para abonar el impuesto de plusvalía municipal en el Ayuntamiento correspondiente es de treinta días hábiles desde la fecha de la escritura pública.
Quien lo paga? Aunque es posible negociar quién paga la plusvalía municipal, la ley marca que sea el vendedor quien lo haga en los casos de compraventa de un solar, piso, casa, garaje u otro bien inmueble urbano. Si se trata de una herencia o donación, la ley indica que sea el adquiriente el que pague la respectiva plusvalía municipal.
3- Cancelación de Hipoteca:
Si tu préstamo hipotecario es de interés variable la comisión será del 1% como máximo, salvo que firmaras unas condiciones diferentes en su momento y siempre y cuando no subrogues la cancelación del préstamo a otra entidad.
Independientemente de que tu préstamo hipotecario sea de interés fijo o variable, si lo formalizaste a partir del 9 de diciembre de 2007, el banco solo podrá cobrarte la compensación por desistimiento (salvo que firmaras otras condiciones).
La compensación por desistimiento será de:
.- Un máximo del 0,5% de lo amortizado hasta la fecha si la cancelación se lleva a cabo dentro de los cinco primeros años de vida de la operación.
.-Del 0,25% de lo amortizado si es a partir de los 5 años.
En julio de 2018 entró en vigor la Nueva Ley Hipotecaria, que modifica las comisiones de cancelación anticipada para las hipotecas que se contraten a partir de esa fecha.
Las hipotecas de tipo variable tendrán una comisión de cancelación de:
.- 0,50% durante los tres primeros años;
.- 0,25% hasta el quinto año;
.- 0% a partir de los cinco años.
Por su parte, las hipotecas de tipo fijo tendrán una comisión de cancelación de:
.- 4% durante los diez primeros años;
.- 3% a partir de los diez años.
4- Cancelación Registral: Consiste en realizar una escritura de cancelación de hipoteca en la notaría. Esta escritura hay que llevarla al Registro de la Propiedad para que elimine esa carga sobre la vivienda. El importe de estos gastos de vender una casa es de 1.000 euros aproximadamente.
Si lo prefieres, también existe la opción de que la notaría o una gestoría realice la cancelación registral por ti. El coste de este servicio ronda entre los 200€ y los 400€, a lo que hay que sumar la propia cancelación (unos 1.000€).
En el caso de que se haya realizado la compra de la vivienda a través de una entidad financiera, será la gestoría de dicha entidad la que esté obligada a efectuar este trámite.
5. Gastos de escritura de compraventa de casas:
En la mayoría de ocasiones los paga íntegramente el comprador. Sin embargo, la ley establece que esta escritura la pague el vendedor y que el comprador se ocupe de la primera copia y de las posteriores a la venta.
6. Gastos de certificado energético al vender una casa:
Para que la notaría dé el visto bueno al contrato de venta, es obligatorio que la casa disponga de su correspondiente certificado de eficiencia energética, tal y como establece el Real Decreto 235/2013, del 5 de abril.
En caso de no disponer de dicho certificado, es obligación del vendedor solicitarlo. El coste aproximado de este trámite es de 100€.
7. Certificado de estar al corriente de los pagos de la comunidad
Si tienes pendiente el pago de mensualidades o derramas, deberás abonarlas antes de firmar la escritura.
En el momento de efectuar la venta, también necesitarás un certificado de estar al día en los gastos de comunidad. Este certificado lo solicita la notaría. Suele ser gratuito, aunque en ocasiones pueden cobrar unos 40€ por la gestión.
8. Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI):
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles afecta a quien sea propietario del inmueble a fecha de 1 de enero. No obstante, aunque vendas la casa a finales de año, no estás obligado a pagar el IBI ya que es un gasto que se repercute en el comprador.
Solo deberás pagarlo si vendes la casa el 1 de enero. Los días en adelante se cobrarán de forma porcentual al comprador sin recargos ni sanciones.
Igual que sucede con la plusvalía municipal, actualmente el IBI también se puede reclamar ya que es un impuesto municipal declarado inconstitucional.
9- Comisión inmobiliaria:
Depende de cada caso, según lo acordado entre el vendedor y la inmobiliaria en el momento de la captación del inmueble. Ronda entre el 3 y el 7 % del valor en el cual se venda del inmueble.
Espero les sea útil como referencia.
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